Die Nachfrage nach Investitionen in Immobilien steigt gerade in unsicheren Zeiten stark an. Welche Form des Immobilieninvestments kann auch schon mit geringeren Beträgen getätigt werden, bei der man darüber hinaus Förderungen erhält und Steuervorteile erzielen kann? Wir wollen mit diesem Beitrag spezielle Aspekte einer Sachwertanlage mit grundbücherlicher Sicherheit beleuchten, die ein langfristig, wertgesichertes und arbeitsfreies Einkommen ermöglicht. Und obendrein noch als „Rundum-sorglos-Paket“ zur Verfügung steht.
Das Bauherrenmodell
Wer an ein Immobilieninvestment denkt, hat häufig das Bild einer Vorsorgewohnung vor Augen. Weniger geläufig ist vielen Menschen die Variante eines Bauherrenmodells. Dabei bietet ein Bauherrenmodell viele Vorteile, die bei einer Vorsorgewohnung nicht möglich sind.
Zum Unterschied von der Vorsorgewohnung ist ein Bauherrenmodell ein Zusammenschluss von mehreren Investoren zu einer Miteigentümergemeinschaft mit dem Ziel eine konkrete Immobilie gemeinsam zu erwerben, sie umfassend zu sanieren, sie auszubauen oder sie neu zu errichten und langfristig gemeinschaftlich durch Vermietung einen Ertrag zu erzielen.
Damit ist schon der erste Unterschied zur Vorsorgewohnung gegeben, der Investor eines Bauherrenmodells ist im Grundbuch eingetragen als prozentueller Miteigentümer einer Immobilie und nicht als Wohnungseigentümer.
Die „portionierbare“ Immobilie
Wenn wir uns vor Augen führen, dass der Kaufpreis für neuwertige Vorsorgewohnungen in Wien wohl kaum unter 200.000 € liegen wird, so ist ein Investment in ein Bauherrenmodell bereits ab 100.000 € möglich und kann je nach vorhandenen Mitteln individuell höher erfolgen. Das Investment ist sozusagen besser „portionierbar“. Ein insgesamt verfügbares Kapital kann außerdem auf verschiedene andere Immobilienobjekte besser gestreut werden. Und diese individuelle Gestaltung von Investitionen stellt einen weiteren nützlicher Vorteil des Bauherrenmodells dar.
Einzelinteressen oder Gemeinschaftsinteresse
Schauen wir uns die grundsätzliche Interessenslage der beiden Typen von Investoren einmal an. Der Käufer einer Vorsorgewohnung ist viel stärker an Einzelinteressen orientiert als der Zeichner eines Bauherrenmodells. Grundsätzlich drängt sich der Vergleich mit einer „Einzelaktie“ versus einem „Aktienfonds“ auf. Der Wohnungseigentümer verfügt quasi über eine „Einzelaktie“ und derjenige, der ein Bauherrenmodell bevorzugt, verfügt sozusagen über einen „Fonds“ und verfolgt den Gedanken der Risikostreuung.
Der Gedanke an der gemeinsamen Immobilie wird wahrscheinlich auch zu unterschiedlichen Beschlussfassungen führen, wenn es z.B. einmal darum gehen sollte, dass eine Immobilie nach 50 Jahren abgebrochen werden soll und zum Zweck einer wirtschaftlichen Gesamtaufwertung neu errichtet werden soll. Die Investoren eines Bauherrenmodells werden viel stärker den wirtschaftlichen Ertrag des Gesamtobjekts verfolgen als die Wohnungseigentümer. So eine Neugestaltung der Immobilie ist im Wohnungseigentum nahezu undenkbar und unmöglich.
Oder denken Sie an eine mögliche Änderung der Bebauungsbestimmungen. Im Wohnungseigentum ist so etwas wohl kaum durchführbar, weil eben sehr stark die Einzelinteressen der Wohnungseigentümer vorherrschen und kaum eine Mehrheit gefunden werden kann, die eine solche Entscheidung befürwortet.
Die „Einzelaktie“ Vorsorgewohnung hat natürlich den Vorteil, wenn einmal Wohnbedarf gegeben sein sollte, dann steht eine Wohnung konkret zur Verfügung. Beim Bauherrenmodell kann nur der Umweg gegangen werden, dass für den Mietertrag, den der Investor erzielt, in einem anderen Objekt eine Wohnung gemietet wird.
Emotionale Bindung versus rationale Entscheidungen
Wenn im Lauf der Zeit einmal Geldbedarf bestehen sollte und an einen Verkauf der Immobilie gedacht wird, dann wird die Entscheidungsfindung hinsichtlich eines Verkaufs bei der Vorsorgewohnung wesentlich emotionaler ausfallen als bei einem Bauherrenmodell. Der rationalere Zugang zu Entscheidungsprozessen durch die Eigentümer eines Bauherrenmodells wird höchstwahrscheinlich eine bessere Entscheidung hervorbringen.
Vielleicht ist es für jemanden auch wichtig und es spielt der emotionale Aspekt bzw. das Image eine Rolle, wenn jemand von sich sagen kann, er ist Mitbesitzer von z.B. drei Zinshäusern in Wien und Graz zum Unterschied vom Eigentümer einer Vorsorgewohnung, der eben bloß eine Wohnung sein Eigen nennen kann.
Alles auf eine Karte setzen oder Risikostreuung
Die Risikostreuung eines Bauherrenmodell spielt natürlich eine bedeutende Rolle beim Erzielen von Einnahmen. Eine möglichst gleichbleibende, verlässliche Einnahmenquelle wird durch den „Fondsgedanken“ beim Bauherrenmodell verwirklicht. Zwar gibt es auch bei Vorsorgewohnungen Varianten mit Mietenpools, doch üblicherweise werden die Mieten direkt an den Eigentümer gezahlt, was ja dem Prinzip der „Einzelaktie“ entspricht. Beim Bauherrenmodell wird Glück und Pech sozusagen geglättet, bei der Vorsorgewohnung kann es zu sehr guten Ergebnissen kommen oder eben zu äußerst schlechten.
Denken Sie z.B. an einen Leerstand einer Wohnung. Bei der Vorsorgewohnung werden während der Leerstandszeit keine Einnahmen erzielt, im Gegenteil, es fallen auch noch die laufenden Betriebskosten an, die für diesen Zeitraum aus der eigenen Tasche des Investors zu bezahlen sind. Beim Bauherrenmodell ist zwar eine Leerstandszeit auch kein willkommenes Ereignis, aber es trifft die Investoren wesentlich weniger als einen Vorsorgewohnungseigentümer.
Was kann bei einem Mieterwechsel auftreten? Ein Leerstand von 2 oder 3 Monaten kann schon mal vorkommen und möglicherweise fallen zusätzlich ungeplante Kosten für das Ausmalen, für Bodenausbesserungen oder für eine etwaige Küchenerneuerung an. Diese Kosten treten natürlich beim Bauherrenmodell ebenfalls auf, jedoch wieder in geglätteter Form. Genau so verhält es sich im Falle von allgemeinen Reparaturen an einer Wohnung. Bei der Vorsorgewohnung hat der Investor dann eben Pech.
Pech hat der der Vorsorgewohnungseigentümer auch, wenn er an einen zahlungsunfähigen Mieter geraten ist. Denn die Kosten für Klage und Räumung der Wohnung trägt der Investor vorerst einmal selbst.
Administrative Kostenbelastung
Die Kostenbelastung für die Verwaltung der Wohnung liegt bei der Vorsorgewohnung deutlich höher als beim Bauherrenmodell. Warum?
Der Eigentümer einer Vorsorgewohnung hat die steuerlich relevanten Erklärungen unter seiner eigenen Steuernummer durchzuführen. Wenn er dies selbst nicht erledigen möchte, weil er entweder die entsprechenden Kenntnisse nicht hat oder sich die Zeit dafür nicht nehmen möchte, dann wird er einen steuerlichen Vertreter hinzuziehen, der ihm diese Belange abnimmt. Das entsprechende Honorar für den Steuerberater ist in der Gesamtrendite des Immobilieninvestments zu berücksichtigen.
Und dieser Betrag wird deutlich über dem liegen, was der Zeichner eines Bauherrenmodells für die steuerliche Verwaltung aufzubringen hat. Denn die Veranlagung des Bauherrenmodells erfolgt unter einer eigenen Steuernummer beim Betriebsfinanzamt. Der Steuerberater, der für die steuerlichen Belange des Bauherrenmodells ausgewählt wurde, erledigt sozusagen die selbe Arbeit wie der Steuerberater bei einer Vorsorgewohnung, nur werden die Kosten auf alle Miteigentümer anteilsmäßig aufgeteilt. Dies gilt sowohl für die Verrechnung aller einkommensteuerlichen als auch umsatzsteuerlichen Aktivitäten.
Fördermittel
Wo liegt der große Unterschied hinsichtlich von Förderungen bei Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodellen? Die landesgesetzlichen Regelungen sehen üblicherweise keine Fördermittel für die Errichtung von Eigentumswohnungen vor. Bei Bauherrenmodellen gibt es aus den Töpfen der Länder günstige Fixzinskredite, außerdem wird manchmal ein nicht rückzahlbarer Annuitätenzuschuss gewährt. Und diese Förderungen erhöhen die Attraktivität von Bauherrenmodellen zusätzlich.
Die Gewährung der Fördermittel ist daran geknüpft, dass von Seiten der Länder eine Deckelung der Mieten vorgeschrieben wird. Genau diese Deckelung der Mieten sichert auf der anderen Seite einen hohen Vermietungsgrad der Immobilie, weil es sich um leistbare Mieten handelt und die Nachfrage nach leistbaren Mieten in den Großstädten wächst enorm. Hingegen kann bei einer Vorsorgewohnung die Miete frei vereinbart werden.
Steuerliche Vorteile
Was ist der wesentliche steuerliche Vorteil von Bauherrenmodellen? Der Investor einer Eigentumswohnung kann die Kosten des Gebäudeanteils auf 67 Jahre abschreiben und somit steuerlich geltend machen, den Anteil von Grund und Boden nicht.
Beim Bauherrenmodell können die Sanierungs- und Neubaukosten über 15 Jahre abgeschrieben werden, allfällig nicht begünstigte Gebäudeanteile werden auf 67 Jahre abgeschrieben.
Diese 15-tel Abschreibung ist ein enormer Vorteil des Bauherrenmodells – gerade für Investoren, die sich in höheren Einkommensteuer-Progressionsstufen befinden.
Die 15-tel Abschreibung kann gewährt werden aufgrund landesgesetzlicher Bestimmungen oder über Denkmalschutzbestimmungen. Detaillierte Ausführungen finden Sie in unserem Blog „Der feine Unterschied bei Immobilien als Wertanlage“ unter https://diegeldretter.at/der-feine-unterschied-bei-immobilien-als-wertanlage/.
Verschenken und Vererben
Betrachten wir als nächstes einen ganz wesentlichen Aspekt, der durch das Bauherrenmodell sehr einfach und elegant lösbar wird, aber bei Vorsorgewohnungen immer wieder zu schwer lösbaren Situationen und zum Teil ungewollten Entscheidungen führt: eine Schenkung oder der Fall des Vererbens.
Stellen Sie sich folgende Sachlage vor: der Eigentümer einer Vorsorgewohnung hat 3 Kinder, keine größeren Barmittel und möchte diese Wohnung gerecht an seine Kinder weitergeben, auch verfügen die Kinder nicht über entsprechendes Geldvermögen. Die Weitergabe einer Eigentumswohnung wäre bestenfalls an 2 Kinder möglich, aber nicht an alle 3. Das heißt, dass die Vorsorgewohnung verkauft werden muss und der entsprechende Erlös kann dann auf die 3 Kinder aufgeteilt werden. Ein Teilverkauf der Wohnung ist eben nicht möglich.
Wie sieht eine einfache und gerechte Lösung im Falle eines Bauherrenmodells aus? Der prozentuelle Miteigentumsanteil an der Immobilie wird durch 3 geteilt und die entsprechende Eintragung im Grundbuch veranlasst. So einfach ist dies zu lösen und damit wird nicht das Gesamtinvestment gleichsam zerstört wie bei der Vorsorgewohnung.
Der Verkauf
Der Verkauf einer Vorsorgewohnung wird in aller Regel einfacher erfolgen können als der Verkauf eines Anteils an einem Bauherrenmodell. Es existiert nämlich kein geregelter Zweitmarkt für Bauherrenmodelle.
Die Vorsorgewohnung wird entweder über einen Makler zum Verkauf angeboten oder man übernimmt den Verkauf selbst. Üblicherweise wird beim Verkauf eines Anteils an einem Bauherrenmodell die Hilfe des Anbieters in Anspruch genommen werden. Entweder wird der Anteil von einem anderen Investor der selben Immobilie übernommen oder es wird unter den Kunden des Anbieters jemand gefunden, der den Anteil übernehmen möchte. Dass dies wahrscheinlich länger dauern wird als der Verkauf der Vorsorgewohnung, liegt auf der Hand.
Das „Rundum-sorglos-Paket“
Das Bauherrenmodell ist besonders für diejenigen Investoren ein geeignetes Modell, die in den Sachwert Immobilie investieren möchten, die grundbücherliche Sicherheit nicht missen möchten, die aber mit der Vermietung, der Instandhaltung, den Förderungen, der Administration etc. so wenig wie möglich zu tun haben wollen. Bauherrenmodelle werden von den renommierten Anbietern am Markt deshalb als „Rundum-sorglos-Paket“ angeboten. Der Aufwand für den Investor ist denkbar gering, er wird regelmäßig von den jeweiligen Professionisten informiert, er erhält seine fix und fertigen Abrechnungen und die monatlichen Erträge werden auf sein Konto überwiesen.
Fazit
Neben der finanziellen Attraktivität eines Bauherrenmodells, bei dem der Nettokapitaleinsatz für die Investition systembedingt um bis zu 60 % geringer sein kann als bei Vorsorgewohnung, spricht vor allem auch die einfache Vermögensweitergabe eindeutig für das Bauherrenmodell.
Die „portionierbare“ Höhe der Investition und somit flexible Gestaltung des Investments stellen einen weiteren Pluspunkt des Bauherrenmodells dar.
Fördermittel der öffentlichen Hand und Steuerbegünstigungen bei der Einkommensteuer können weitere Anreize für die Investition in ein Bauherrenmodell darstellen.
Einfachere und kostenmäßig günstigere Administration schlagen sich positiv in der Rentabilitätsberechnung des Bauherrenmodells zu Buche.
Wer an ein langfristiges, wertgesichertes und arbeitsfreies Zusatzeinkommen in Immobilien denkt, möglichst wenig Aufwand betreiben möchte und ein „Rundum-sorglos-Paket“ bevorzugt, sollte ein Bauherrenmodell in seine Überlegungen miteinbeziehen.
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