In den sozialen Medien gibt es seit geraumer Zeit eine Unmenge an Angeboten um über die sogenannte Crowd, Geld zu investieren.
Was ist das eigentlich und welche Risiken gehen Sie damit ein? Damit wollen wir uns heute beschäftigen.
Grundsätzliche Idee
Die Grundidee ist, dass sich kleine innovative Unternehmen, die eine Geschäftsidee haben, oder auch nur glauben, eine Geschäftsidee zu haben, bankenunabhängig Risikokapital zu akquirieren.
Warum bankenunabhängig? Banken sind sehr risikoavers und geben ohne Sicherheit nicht gerne Geld her.
Diese Sicherheiten können junge aufstrebende Unterhemen nicht bieten. Eine andere Variante ist sogenanntes Venture Capital. Hier kommen potentielle Investoren mit jungen Unternehmen zusammen, präsentieren ihre Geschäftsidee. Gefällt dem Investor das Projekt, gibt er Geld dafür her.
Zwei Haken hat das Ganze für die Unternehmer:
- Der potentielle Geldgeber ist ein Profi, er gibt nur dann Geld her, wenn die Chancen für ihn aussichtsreich sind.
- Der Investor gibt nur dann Geld her, wenn er auch Anteile am Unternehmen bekommt. Das hat für den Investor den Vorteil, wenn die Idee aufgeht, gibt es schier unendliche Gewinnmöglichkeiten. Man stelle sich vor, in der Frühphase von Facebook hätte man investiert und Herrn Zuckerberg für 1% des Unternehmens 1 Mio Euro geboten. Dann hätten Sie jetzt 28,8 Mio Facebook Aktien. Zum Zeitpunkt, als dieser Beitrag geschrieben wurde, waren das ca. Euro 6,05 Milliarden.
Für den Unternehmer ist der entscheidende Nachteil: der Investor redet fortan mit und bekommt natürlich auch seinen Anteil an den zukünftigen Gewinnen. Eventuell wird der Investor seinen Anteil auch mal verkaufen wollen und man weiß ja nie, wer dann Miteigentümer der eigenen Gesellschaft wird.
Die Lösung: Crowdinvestment
Viele Kleinanleger, die keine Experten sind, lassen sich für eine Idee begeistern und bekommen für Ihren Kapitaleinsatz überdurchschnittlich viele Zinsen. Da es am Sparbuch keine Zinsen gibt, lassen sich Anleger leicht mit zum Beispiel 7% ködern.
Rein rechtlich sind Crowdinvestments meist so etwas wie so genannte Nachrangdarlehen.
Nachrang bedeutet, das ist nicht schwer zu erraten, dass der Darlehensgeber erst ganz zum Schluss bezahlt wird. Im Falle einer Insolvenz, also wenn die Geschäftsidee nicht aufgeht, ist der Kapitaleinsatz weg.
Außerdem und das vergessen die meisten: Die Zinserträge unterliegen der Einkommensteuer und da werden dann aus 7% brutto gleich 3,5% netto.
Ob das eine angemessene Bezahlung des Ausfallrisikos ist? Wir wagen es zu bezweifeln.
Im Grunde genommen ist das Chancen Risikoverhältnis bei diesen Konstruktionen unfair verteilt: Geht das Geschäftsmodell auf und der Firmenwert explodiert, bekomme ich 7% Ertrag (nach Steuer ev. nur mehr 3,5%), während die Anteilsinhaber ihr Kapital vervielfacht haben.
Geht das Geschäftsmodell nicht auf, verliere ich das komplette eingesetzte Kapital.
Als Fazit kann man sagen: Als Altersvorsorge ist diese Art von Investment sicher nicht geeignet. Und im Krisenfall werden noch viel weniger dieser Geschäftsmodelle aufgehen, selbst guten Ideen könnte im Krisenfall das Geld ausgehen und damit wäre ihr Investment wieder weg.
Also auch als Rücklage für Krisen ist das Crowdinvestment absolut ungeeignet.
Dass Unternehmensfinanzierung riskant ist, das leuchtet ja den meisten ein. Jetzt gibt es aber ein Phänomen, dass auch Immobilienprojekte über die Crowd finanziert werden.
Jetzt suggerieren Immobilien ja hohe Sicherheit und im Hinterkopf rechnet wohl niemand damit, dass mit diesem Investment etwas danebengehen kann. Auch die Werbemaßnahmen dazu versprechen dies.
Beispiel: Werden Sie ab Euro 250,– zum Immobilieninvestor!
Stimmt diese Aussage? Werden Sie tatsächlich zum Immobilieninvestor?
Immobilienfinanzierung über die Crowd
Die Immobilienfinanzierung ist nichts anderes als das ursprüngliche Crowd-Investment, für die Realisierung eines Immobilienprojekts werden Gelder eingesammelt. Also nichts anderes als das Sammeln von Risikokapital. Erinnern wir uns: Crowd-Investments sind Nachrangdarlehen. Was bedeutet das?
Wir möchten das an Hand eines einfachen Beispiels demonstrieren:
Ein Investor hat eine Idee zu einem Immobilienprojekt und Euro 100.000 Eigenkapital.
Er kalkuliert, dass das gesamte Projekt (Kauf Grundstück, Planung, Bau, Vermarkung etc.) Euro 1 Mio kosten wird.
Es werden 10 Wohnungen entstehen und der Investor rechnet mit einem erzielbaren Kaufpreis von Euro 125.000 ja Wohnung als in Summe 1,250.000,–
Als Projektzeitraum werden 3 Jahre angenommen
Würde er jetzt zur Bank gehen, würde der Investor 900.000 benötigen, die Bank ist aber nur bereit Euro 700.000 zu finanzieren, für den 1. Rang im Grundbuch und für einen Zinssatz von 2% per annum.
Somit benötigt der Investor noch 200.000 Euro zusätzliches Kapital.
Also macht er ein Angebot an die Crowd: Investment ab 200 Euro mit 7% Zinsen p.a.
Er findet tatsächlich 1.000 Anleger und er bekommt die 200.000 € zusammen.
So nebenbei: um diese 200.000 € einzusammeln werden auch erhebliche Kosten kalkuliert, das sind dann mal gleich zumindest 6% des Kapitals, also nochmal 12.000, die vom Projekterlös abgehen.
Wenn alle Annahamen aufgehen, sieht die Schlussrechnung wie folgt aus:
Gesamtausgaben: Projektpreis 1,000.000,– Zinsen Bank 42.000,– Zinsen Crowd 42.000,–
Gesamtkosten somit: 1,084.000,–
Gesamtverkaufspreis 1,250.000 minus 700.000 Bankkredit minus 200.000 Crowd Kapital minus Zinsaufwendungen 84.000 ergibt 266.000 Projekterlös, gemessen am Eigenkapital ist das ein Gewinn von 166.000 Euro, also 166% Gewinn innerhalb von 3 Jahren für den Investor.
Da erscheinen die 21% Gewinn der Anleger dann plötzlich mickrig. Denn das Risiko trägt der Crowdinvestor voll!
Was ist das Risiko? Nehmen wir mal an, die Baukosten werden um 10% überschritten, also um Euro 100.000,–. Beispielsweise durch Behördenauflagen und die Wohnungen werden durch einen Markteinbruch (der irgendwann mal kommt) nicht um 125.000 verkauft sondern um 100.000, . Weiters verzögert sich die Fertigstellung noch um 12 Monate, da ein streitbarer Nachbar alle Baubescheide beeinsprucht. Wie sieht die Rechnung dann aus?
Verlaufserlöse Wohnungen 1,000.000 minus 100.000 Mehrkosten minus 700.000 Bankkredit minus 56.000 Bankzinsen minus Zinsen für das Crowdkapital 56.000,–.
Dann bleiben noch 88.000 über um die 200.000 Crowdkapital zu tilgen, also das geht sich nicht aus.
Dann gibt es auch noch andere Risiken: die Baufirma, die das Objekt baut, geht in Konkurs, oder die Bank, die den Kredit gewährt hat, stellt den Kredit aus irgendeinem Grund fällig.
Was wir sagen wollen: Sie tragen als Crowdinvestor das volle unternehmerische Risiko und dafür werden Sie mit einem lächerlich kleinen Gewinn abgespeist.
Nochmal das Fazit: Auch die Crowdfinanzierung von Immobilienprojekten ist nicht geeignet um die Altersvorsorge aufzubauen.
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