Heutzutage können sich nicht nur Adelige oder Millionäre Land leisten. Ein kleines Waldstück oder eine Streuobstwiese sind schon für wenig Geld zu haben. Wo liegen nun die Vorteile bzw. Nachteile einer Investition in Grund und Boden in Form von Acker, Wald und Wiesen?
Vorteile
Der Vorteil dieser Veranlagung liegt klar auf der Hand. Man besitzt einen Sachwert, der auch noch Nutzen in Bezug auf Sachwertrendite von Holz und eventuell Lebensmitteln bietet.
Da in Mitteleuropa, speziell in Österreich, Deutschland und der Schweiz, täglich fruchtbare Böden verschwinden, wie auch die Bodenversiegelung in diesen Ländern ständig zu nimmt, kann ein Investment in Land, sei es Wald, Wiese oder Ackerland, langfristig gesehen sinnvoll sein.
Es ist durchaus denkbar, dass in Zukunft die Preise für Treibstoff und Heizöl deutlich ansteigen, und wir uns es dann nicht mehr leisten werden können, Nahrungsmittel aus der ganzen Welt einfliegen oder herbeischiffen zu lassen.
Noch mehr wird in vielen Ländern, die uns mit Nahrungsmittel versorgen, ein unvorstellbarer Raubbau an der Natur vollzogen.
Es ist deshalb nur eine Frage der Zeit, bis in diesen Ländern das Grundwasser abgepumpt und das Agrarland mit Pestiziden verseucht sein wird.
Daher ist es durchaus ratsam, in Mitteleuropa, speziell in Österreich, Deutschland und der Schweiz in Grund und Boden zu investieren.
Will man autark sein und unabhängig von Öl und Strom heizen, so bietet sich ein Holzofen an.
Ein stolzer Waldbesitzer hat die Wertschöpfungskette abgesichert und ist dann von Öl und Gas relativ unabhängig.
Es könnte ja aus politischen Gründen sein, dass Russland den Gashahn abdreht: dann hätte man es in den eigenen vier Wänden trotzdem kuschelig warm.
Eine Veranlagung in Land ist aus unserer Sicht als Wertspeicher zu betrachten.
Es ist auch nicht unbedingt erforderlich, die Flächen und Wälder selbst zu bewirtschaften und die Bäume selbst zu roden.
Man kann die Äcker, Wiesen und Wälder auch verpachten oder durch externe Dienstleister bewirtschaften lassen, weil das Hauptziel dieser Art der Veranlagung der Kapitalerhalt ist.
Wer auf der Suche nach hoher Rendite ist, ist fehl am Platz:
Die Verpachtung von Ackerland, Wald und Obstwiesen ist nur mit minimaler Rendite von ca. weniger als 1% verbunden.
Vorsichtig betrachtet, kann der Ertrag je nach Örtlichkeit, Zustand, Baumbestand, Erschließung und anderen Faktoren abhängen:
Wenn Sie € 20.000.- in einen Hektar Wald investieren, dann haben Sie einen Betrag von € 200.- p.a., zuzüglich Brennholz für einen ganzen Winter. Das versteht man unter Wertspeicher. Ihr Vermögen steckt in etwas, was immer gebraucht werden wird, was deswegen auch niemals wertlos werden kann.
Die Rendite ist absolute Nebensache.
Nachteile
Sogar Landbesitz hat überraschenderweise Nachteile.
Erstens: Durch die Immobilität wird keine hohe Liquidität gewährleistet. Ihr Grundstück ist bestimmt nicht der erste Verkaufskandidat Ihres Portfolios, falls Sie dringend Bargeld brauchen sollten.
Zweitens: die Gefahr einer Besteuerung, Zwangshypothek oder sogar einer Zwangsenteignung durch den Staat.
Eine Entschädigung ist im letzten Fall sehr ungewiss und wird eher unter dem Marktpreis liegen.
Drittens: Das Risiko von Unwetterschäden oder Schädlingsbefall.
Wichtig ist, wer sich für eine Kapitalanlage in Land entscheiden sollte, kauft dieses Land in seiner unmittelbaren Nachbarschaft aus Gründen der Kosten und wegen der niedrigen Renditeerwartung ohne Einschaltung eines Maklers.
Sowohl die Durchschnittspreise als auch die zum Verkauf stehenden Flächen kann man bei den lokalen Forst- und Gemeindeämtern erfragen.
Ein Wertgutachten ist absolut empfehlenswert. Will man das Risiko auf mehrere Schultern verteilen, kann man in indirekte Beteiligungen investieren oder sich mit anderen Interessenten zusammenschließen, die als Eigentümergemeinschaft einen Wald oder eine Ackerfläche kaufen.
Dabei wird jeder Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen. In der Regel werden Wald und Acker verpachtet oder extern bewirtschaftet. Es sei denn, Sie selbst wollen Bauer oder Förster werden.
Gegen ein Investment im Ausland sprechen die Entfernung und die damit verbundenen mangelnden Kontrollmöglichkeiten; auch wäre es unmöglich einen Fruchtgenuss in Form von Holz und Nahrung zu erhalten.
Ist man dennoch geneigt sich im Ausland Grund und Boden zuzulegen, dann sollten ausschließlich Regionen mit politisch stabilen Verhältnissen in Erwägung gezogen werden, was sich in der heutigen Zeit als extrem schwierig herausstellen mag.
Wenn immer mehr Menschen in Ackerland, Wald und Streuobstwiesen investieren, werden die Preise steigen. Für viele Bauern wird Grund und Boden dann in Zukunft möglicherweise unerschwinglich werden.
Der „Run“ auf Ackerland in Mitteleuropa und weltweit wie auch in Österreich und Deutschland ist nicht mehr aufzuhalten.
Vor allem viele sogenannte institutionelle Anleger investieren verstärkt in Ackerland. In den 1960er-Jahren gab es in Deutschland noch 1,25 Mio. Bauernhöfe, 2010 waren es nur noch ungefähr 300.000. Anfang der 1990er-Jahre wurden knapp 124.000 Hektar von kleinen Bauernhöfen bewirtschaftet, im Jahr 2007 nur noch 20.000 Hektar. Es scheint vom System so geplant zu sein, dass die „Kleinen“ nicht mehr produzieren sollen und nur mehr über Förderungen finanziert werden. Die Fläche im Besitz von Großbetrieben hat sich hingegen im gleichen Zeitraum von 9,2 Mio. auf 12,6 Mio. vergrößert.
In Deutschland erwarb seit 1990 eine ganze Reihe von Großinvestoren aus in den alten Bundesländern Grund und Boden, was in etwa zusammengenommen der Fläche des Bundeslandes Bremen entspricht.
Wenn Sie landwirtschaftliche Flächen erwerben: werden Sie ein fairer Verpächter und versuchen Sie besser kleine oder mittlere Bauern zu fördern. Denken Sie bitte ruhig auch über Möglichkeiten einer ökologischen Bewirtschaftung nach.
Als nachteilig herausstellen könnte sich eine gefährliche Passage aus der Verfassung in Krisenzeiten:
Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zum Wohle der Allgemeinheit dienen. Außerdem ist auch gesetzlich verankert, dass Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel gegen Entschädigung – was auch immer diese Entschädigung darstellen könnte – in Allgemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden kann, also enteignet werden kann.
Bis dato wurde dieser Passus selten in der Geschichte angewandt, könnte aber aufgrund der aktuellen Situation der leeren Staatskassen sehr schnell aktuell werden.
Schutzstrategien
Zum Schutz der Gründe und Wälder bieten sich folgende Strategien an:
Hypothek
Es ist sinnvoll Ihren Grund und Boden ganz einfach vorsorglich selbst zu belasten, bevor es möglicherweise Dritte tun. Dazu tragen Sie eine erstrangige Hypothek (Eigentümergrundschuld) auf Ihren Grund in Kombination mit der Beantragung eines Bankkredites ein.
Die derzeitige Niedrigzinsphase sorgt für eine zusätzliche Attraktivität dieser Strategie. Mögliche Klumpenrisiken können dadurch reduziert werden. Freie Mittel aus dem Kredit können Sie beispielsweise gezielt in mobile Sachwerte wie Edelmetalle (Gold, Silber), Edelsteine, oder in Wertpapier-Auslanddepots anlegen.
Eintragung eines Nießbrauchrechts
Die Eintragung eines Nießbrauchrechts stellt für uns eine der effizientesten und auch kostengünstigsten Strategien dar, die wir kennen. Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, die Nutzungen aus einer fremden Sache, einem fremden Recht oder einem Vermögen zu ziehen. Tragen Sie zum Beispiel für Ihre Immobilie einen Nießbrauch in Form eines lebenslangen Wohnrechtes für Ihre Frau, Ihre Kinder oder Ihre Enkel ein, so wird die Immobilie selbst bei einer Zwangsversteigerung unattraktiv. Selbst für den Fall des schmerzlichen Eigentumsverlustes an Ihrer Immobilie haben Sie die beruhigende Sicherheit, dass Sie selbst oder Ihre Familienmitglieder durch das eingetragene Nießbrauchrecht weiterhin dort wohnen können.
Gründung einer eigenen Familien- Genossenschaft
Sie und Ihre Familie haben durch dieses über Jahrhunderte bewährte Genossenschaftsrecht die Möglichkeit, Ihre eigene Genossenschaft als sogenannte „Kleine Genossenschaft“ für Immobilien zu gründen. Dazu bringen Sie Ihr bestehendes Immobilienvermögen in Ihre Genossenschaft ein. Dieser Vorgang kann bei professioneller Planung steueroptimiert ablaufen. Ihr Immobilienvermögen wird dadurch in eine eigenständige Rechtsform transformiert. Es wird dadurch zum Eigentum Ihrer Genossenschaft mit zahlreichenden vermögensschützenden Vorteilen, wie beispielsweise steuerfreie Miet- oder Pachteinnahmen, kein Zugriff von Gläubigern auf Ihre Immobilie. Da diese ein geschütztes Sondervermögen Ihrer Genossenschaft darstellt. Ebenso wird ein Verlust des Grund- oder Immobilienvermögens bei Scheidung, Pflegebedürftigkeit oder Bezug von Mindestsicherung ausgeschlossen. Gleichzeitig können Sie zu Lebzeiten die Erbfolge und die Erbschaftssteuer optimieren.
Gründung eines Familienpools
Bei kleineren Grundstücken bietet sich die Gründung eines Familienpools als vermögensverwaltende Gesellschaft an.
Vermögensgegenstände wie Grundstücke, Immobilien, Wälder, Teiche werden in den Familienpool übertragen, sodass diese Familiengesellschaft die neue Eigentümerin der Vermögenswerte ist. An diesem Familienpool werden dann neben dem bisherigen Vermögensinhaber alle Familienmitglieder beteiligt, auf die das Vermögen übergehen soll. Die Vermögensübertragung wird also nur noch durch Ein- und Austritt der jeweiligen Familienmitglieder als Gesellschafter und durch die Veränderung der Beteiligungsquoten gesteuert. Für eine derartige Vermögenskonstruktion bietet sich die Gesellschaftsform einer Personengesellschaft an, in welcher die Vermögenswerte weiterhin Privatvermögen bleiben.
Abschluss einer Leibrente auf Immobilienbasis
Der Abschluss einer Leibrente auf Immobilienbasis ist speziell für kinderlose Immobilieneigentümer sehr interessant. Sie erhalten ein lebenslanges Zusatzeinkommen, das finanzielle Langlebigkeitsrisiko wird dadurch reduziert. Instandhaltungskosten fallen dabei weg. Zusätzlich entsteht der Kapitalschutzeffekt eines Rentenmodells mit Überschuldungsschutz, beispielsweise für den Fall von möglichen Zwangshypotheken.
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