Zunehmende Ängste über eine möglicherweise bevorstehende erhöhte Inflation und Krise zeigen ihren Niederschlag in den Medien. Berichte über einen zukünftig drohenden Kaufkraftverlust mehren sich und gegengleich steigen die Kommentare über Absicherungsstrategien mittels Betongold – doch stellt die Immobilie wirklich die entsprechende Absicherung gegen mögliche Wirtschaftskrisen dar?
Sehen wir uns einmal wesentliche Kriterien zur Beurteilung einer Investition an. In der Literatur werden diesbezüglich vor allem genannt:
- Sicherheit
- Ertrag
- Verfügbarkeit
- Steuerminimierung
- Inflationsschutz
- Enteignungsschutz
Betrachten wollen wir Investitionen in Immobilien, die als Ertragsobjekte anzusehen sind. Nicht die eigengenutzte Immobilie, sondern Vorsorgewohnungen, Zinshäuser, oder Bauherrenmodelle, nur um die am häufigsten von Investoren gewählten zu nennen. Gemeint sind aber auch nicht auf Immobilien abgeleitete Finanztitel wie etwa Nachrangdarlehen in Immobilienprojekte oder Genussrechte oder Crowdinvesting-Investitionen in Immobilien.
Wie würde nun die Beurteilung von Immobilien hinsichtlich dieser Kriterien aussehen?
Die Sicherheit von Betongold
Wenn der Eigentumsanspruch eindeutig im Grundbuch dokumentiert ist, dann kann man von der Sicherheit einer Immobilie ausgehen. Auch wird die Immobilie im Falle von Finanzkrisen in ihrer Substanz unbeschadet hervorgehen. Und Eigentümer von Immobilien werden nach einer allfälligen Krise weiterhin Eigentümer bleiben.
Ganz anders sieht die Situation aus, wenn ein Finanztitel erworben wurde, wie etwa die zuvor erwähnten Nachrangdarlehen oder Genussrechte oder Crowdinvesting-Investitionen.
Das Eigentumsrecht ist im österreichischen Rechtssystem besonders stark geschützt. Wesentlich schwächer sind die Rechte von Gläubigern von Finanztiteln durch das Schuldrecht geschützt. Am Ende bleibt oft nur ein Zertifikat, das das Papier nicht wert ist.
Betongold stellt also unter den obigen Voraussetzungen ein sicheres Investment dar.
Der Ertrag von Betongold
Wie sieht es nun mit dem Aspekt Ertrag aus? Betrachten wir nun nur mehr die Varianten, bei denen der Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Angesichts steigender Grundstückspreise sinken bzw. sanken in der Vergangenheit die Erträge in Bezug auf das eingesetzte Kapital. Natürlich gab und gibt es immer wieder Ausnahmen durch günstige Kaufgelegenheiten. Aber generell scheint der Trend zu geringeren Erträgen auch den Immobilienmarkt zu betreffen. Dennoch wird man konstatieren können, dass die Immobilie zur Erwirtschaftung eines positiven Ertrag geeignet ist.
Dieser positive Aspekt kann allerdings getrübt werden. Denken Sie nur an einen Ausfall von Mieteinnahmen durch Leerstände oder weil der Mieter nicht in der Lage ist den Mietzins zu bezahlen. Denkbar sind leider auch erforderliche Reparaturen an der Immobilie, die aus unterschiedlichen Gründen verursacht werden können. Einerseits durch natürliche Abnützung, andererseits durch mögliche Beschädigungen durch den Mieter. Dass dies sehr stark negative Einflüsse auf die Ertragssituation mit sich bringen kann, liegt auf der Hand.
Wie sieht ein Szenario in Krisenzeiten aus? Ist es da nicht wahrscheinlich, dass mehr Menschen ihren Mietzinsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können? Oder wie sieht es mit der Bezahlung anfallender Reparaturen in schweren Zeiten aus?
Unter diesem Blickwinkel erscheint die Ertragssituation einer Immobilie als Krisenschutz nicht besonders geeignet.
Somit kann eine positive Beurteilung von Betongold für gute Zeiten und eine schlechtere Beurteilung für Krisenzeiten festgehalten werden.
Die Liquidität von Betongold
Betrachten wir als nächstes das Thema Liquidität. Generell – und das liegt auf der Hand – hat die Immobilie in diesem Bereich keinen Pluspunkt. Das Badezimmer zu verkaufen, weil ein gewisser Betrag an flüssigen Mitteln benötigt wird, stellt keine umsetzbare Finanzierungsvariante dar. Es bliebe somit nur der Verkauf der gesamten Immobilie als Ausweg zur Liquiditätsbeschaffung.
Und Verfügbarkeit bedeutet u.a., dass der erforderliche Geldbetrag sofort oder innerhalb eines kurzen Zeitraums zur Verfügung stehen muss. Einen Verkauf der Immobilie so rasch zu erledigen wie die Behebung von Bargeld am Bankomaten ist ein Ding der Unmöglichkeit.
Selbst wenn es rasch gelingen sollte, einen Käufer zu finden, wird die Abwicklung des Kaufs einige Zeit in Anspruch nehmen. Falls es sich im schlimmeren Fall um einen Notverkauf der Immobilie handeln sollte, kann davon ausgegangen werden, dass die Preisvorstellung des Verkäufers in aller Regel nicht zu erzielen sein wird. Und dies hätte dann zusätzlich negative Auswirkungen auf das zuvor erwähnte Kriterium Ertrag.
Womit haben Verkäufer in Krisenzeiten zu rechnen? Mit steigenden Immobilienpreisen oder eher mit fallenden? Mit höchster Wahrscheinlichkeit tritt der zweite Aspekt ein. Wird in wirtschaftlich schlechten Zeiten die Nachfrage nach Immobilien steigen oder eher gering sein? Mit höchster Wahrscheinlichkeit wird ebenfalls der zweite Aspekt eintreten. Den Menschen fehlt es zur Bezahlung an den erforderlichen Mitteln.
Also können wir zusammenfassen, dass die Immobilie beim Kriterium Verfügbarkeit sowohl in wirtschaftlich guten Zeiten als in Krisenzeiten keine Vorteile bietet.
Betongold und steuerliche Vorteile
Kann die Investition in eine Immobilie besondere steuerliche Vorteile aufweisen? Dieser Bereich ist so einfach nicht zu beantworten, ist von Einzelfall zu Einzelfall verschieden und muss individuell betrachtet werden.
Generell kann festgehalten werden, dass zur Finanzierung der ausufernden Staatsschulden jede Einnahmequelle vom Staat angezapft wird. Tendenziell hat sich die Situation in den letzten Jahren diesbezüglich nicht gebessert, man denke nur an die geänderten Bestimmungen zur Immobilienertragsbesteuerung und Grunderwerbsteuer.
Spezielle und individuelle Ausnahmen in der Besteuerung von Immobilien, die es nach wie vor gibt, sollen an dieser Stelle nicht diskutiert werden, es geht hier um eine generelle Betrachtungsweise. Und es ist leider festzuhalten, dass die Immobilie keinen besonderen Vorteil bietet.
Was ist in Krisenzeiten zu erwarten? Eine Immobilie kann eben nicht weggetragen, versteckt, außer Landes gebracht werden oder wie eine Finanzanlage aufgelöst werden. Somit bildet sie eine hervorragende Grundlage zur Besteuerung von Vermögen. Staaten haben in der Geschichte fast immer dieses Instrumentarium als wesentliches Element zur Beseitigung von Staatsschulden herangezogen. Es gibt von Regierungen Berechnungen, wie hoch die Besteuerung des Immobilienvermögens der Bürger sein muss, um die Staatsfinanzen zu sanieren. Und solche Bestimmungen sind recht einfach zu beschließen und umzusetzen.
Fazit beim Thema Steuervorteile: die Immobilie eignet sich nicht als Krisenschutz.
Betongold als Inflationsschutz
Kann die Immobilie punkten beim Kriterium Inflationsschutz? Der Kaufkrafterhalt bei Immobilien zählt zu den Stärken dieser Anlageklasse.
Allerdings ist auch hier zu differenzieren zwischen Immobilien in guter und weniger stark nachgefragter Lage bzw. Immobilien, die dem Zeitgeist von kleineren Wohneinheiten entsprechen und Objekten, die dem aktuellen Wohnbedarf weniger entsprechen.. In guten Lagen bzw. Wohnungen mit hoher Nachfrage ermöglicht ein starker Wertanstieg sogar einen Inflationsausgleich über der staatlich gemeldeten Inflationsrate. Hingegen stellt sich bei weniger stark nachgefragten Immobilien oder Betongold in Form von Ladenhütern der Kaufkrafterhalt schwer ein.
Natürlich gibt es bei Immobilien wesentlich mehr Differenzierungen als im vorigen Absatz dargestellt und dementsprechend unterschiedliche Wertsteigerungen. Für unsere Betrachtungsweise möge dies allerdings genügen.
In wirtschaftlich schlechteren Zeiten wird ein Kaufkrafterhalt bei Immobilien anzunehmen sein. Denn die Immobilie wird nach der Krise weiterhin vorhanden sein, es wird ein marktüblicher Preis, der einen Werterhalt widerspiegelt, nach der Krise gezahlt werden.
Somit wird es in den meisten Situationen zutreffen, dass dem Betongold eine gute Note hinsichtlich Inflationsschutz ausgestellt wird.
Betongold und Enteignungsschutz
Wie steht es um den Enteignungsschutz bei Immobilien?
Wenn man von den Fällen absieht, die gemäß Staatsgrundgesetz und Bundesverfassung Enteignungen zulassen, dann kann davon auszugehen sein, dass Immobilien eine enteignungssichere Anlageklasse darstellen.
Ein wenig anders wird die Sichtweise, wenn staatliche Zwangsmaßnahmen in Krisenzeiten drohen und angewendet werden. Welche staatlichen Zwangsmaßnahmen sind vorstellbar? Zunächst können besondere Steuern, die Immobilienbesitzer treffen, als Enteignungsmaßnahmen angesehen werden.
Einen Schritt weiter in Richtung Enteignung stellt die Aufnahme einer Zwangshypothek dar. Das heißt, Immobilienbesitzer werden gezwungen einen Kredit zugunsten des Staates bei der Bank aufzunehmen, den sie dann über Jahre verteilt zurückzahlen müssen und eine Hypothek wird auf die Immobilie im Grundbuch eingetragen. Somit entschuldet sich der Staat und die Bürger leisten ihren Beitrag.
Sie meinen, das kann nicht geschehen? Die Geschichte lehrt uns Besseres! In Deutschland wurde im Jahr 1948 das Lastenausgleichsgesetz umgesetzt. Die Umverteilung erfolgte dadurch, dass diejenigen, denen erhebliches Vermögen verblieben war, eine Lastenausgleichsabgabe zahlten. Die Höhe dieser Abgabe wurde nach der Höhe des Vermögens mit Stand vom 21. Juni 1948 berechnet. Die Abgabe belief sich auf 50 Prozent des berechneten Vermögenswertes und konnte auf Raten verteilt auf 30 Jahre in den Ausgleichsfonds eingezahlt werden.
Und aktuell wird in Deutschland über so einen Lastenausgleich wieder nachgedacht. Könnte es sein, dass in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten in den Staaten der EU zu solchen Maßnahmen gegriffen wird?
Somit bleibt festzuhalten, dass üblicherweise Immobilien mit einem Enteignungsschutz ausgestattet sind. Wenn allerdings staatliche Not gegeben ist, können Zwangsmaßnahmen, die eine Art von Enteignung von Vermögen darstellen, gegen Immobilienbesitzer ins Leben gerufen werden.
Zusammenfassend kann also festgestellt werden, dass Betongold in wirtschaftlich normalen Zeiten hinsichtlich Sicherheit, Inflationsschutz, Enteignungsschutz und Ertrag Stärken aufweist, bei der steuerlichen Komponente und raschen Verfügbarkeit Schwächen zeigt. In Krisenzeiten verschlechtert sich die Beurteilung von Ertrag und Enteignungsschutz.
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