Seit der letzten Finanzkrise boomen Veranlagungen in Immobilien. Naturgemäß hat dieses Thema auch über die sozialen Medien enorm an Breite gewonnen. Über Anbieter von Seminaren und Webinaren wie man reich mit Immobilien wird, bis zum Crowdinvestment mit Immobilienbezug reicht das Spektrum.
Wir wollen heute beleuchten, welche Möglichkeiten des Immobilieninvestments es gibt und welche sind auch für Privatanleger geeignet.
Was ist eine Anlageimmobilie?
Es gibt einige Begriffe, die sich mit dieser Anlageform auseinandersetzten. Vorsorgewohnung und Ertragswohnung sind die geläufigsten.
Grundsätzlich ist eine Anlageimmobilie ein Objekt, welches ich zum Zwecke der Vermietung kaufe, die neutralste Bezeichnung.
Das kann jede Art von Eigentumswohnung, Miteigentum, ein Mehrfamilienhaus oder auch ein Einfamilienhaus sein.
Beteiligungen an Immobilienentwicklungen gehören unserer Meinung nicht in die Gruppe der Immobilieninvestments.
Wir beschäftigen uns heute ausschließlich mit Anlageformen, bei den Sie als Eigentümer persönlich im Grundbuch stehen. Denn das ist tatsächlich die höchstmögliche Sicherheit, die Immobilien für einen Anleger bieten können.
Sie können auch über Aktien oder Immobilienfonds in Immobilen anlegen, aber dies wird heute nicht Thema sein.
Lernen Sie heute die gängigsten Formen kennen und sehen Sie selbst, ob und welche Form für Sie geeignet ist.
Eigentumswohnung – genutzt zu privaten Wohnzwecken
Hier können wir zwischen Neubauwohnungen, frei finanziert, und den Altbauwohnungen, welche der Anwendung des MRG (Mietrechtgesetz) unterliegen (Baubewilligung vor dem 1.7. 1953), unterscheiden. In Altbauwohnungen gibt es einen speziellen Schutz für Mieter, so ist beispielsweise die Miete nach oben begrenzt. Für Laien (also der übliche Privatanleger) ist das MRG sehr schlecht zu durchschauen, somit ist diese Form der Eigentumswohnung als Immobilieninvestment eher ungeeignet und wird nur Probleme bringen. Die Praxis zeigt leider, dass trotzdem Altbauwohnungen als Anlageform zu Vermietungszwecken angeboten und angeschafft werden. Hier werden dann überhöhte Mieten verlangt und vorerst auch bezahlt. Der Mieter hat aber dann die Möglichkeit rückwirkend, die zu viel bezahlte Miete zurückzuverlangen. Für findige Plattformen und Anwälte hat sich das schon als profitables Geschäftsmodell herausgestellt.
Als Anlagewohnungen sind deshalb, unserer Meinung nach, ausschließlich frei finanzierte Neubauwohnungen geeignet. Hier richtet sich die Miete nach Angebot und Nachfrage.
Aber Achtung: Steht eine Wohnung leer und Sie haben eine Finanzierung für den Kauf der Wohnung abgeschlossen, müssen Sie trotzdem die Kreditrate bezahlen, dies sollte Ihnen jedenfalls bewusst sein.
Um einen Leerstand abzufedern, können Sie auch in Objekte mit einem Mietenpool investieren. Das bedeutet für Sie, dass alle Mieten eines Hauses in einen „Pool“ geworfen werden und nach Nutzwerten aufgeteilt werden. Somit tragen das Risiko des Leerstandes alle Eigentümer gemeinsam.
Vorteile einer Eigentumswohnung:
- Immobilie ist ein Sachwert und wird auch Währungsreformen überstehen
- Preisentwicklung teilweise Inflationsgeschützt, da nicht beliebig vermehrbar
- Inflationsgeschützte Einnahmen durch an die Inflation angepasste Miete
- Eigennutzung und Verkauf möglich
- Fremdfinanzierung möglich, somit Chance der Ertragsoptimierung
Risken/Nachteile einer Eigentumswohnung
- Keine Einnahmen, wenn Leerstand (durch Mietenpool abzufedern)
- Bei Fremdfinanzierung: Kreditrate ist zu bedienen, auch wenn die Wohnung leer steht
- Liquiditätsrisiko: Verkauf nur als Ganzes möglich und beansprucht Zeit
- Gesetzliche Änderungen (z.B. Mietendeckelung)
Eigentumswohnung – Kurzzeitvermietung/Ferienwohnung
Dank Airbnb und anderer Plattformen, ist diese Form der Vermietung bei Privatanlagern in letzter Zeit sehr beliebt geworden.
Da bei Kurzzeitvermietung wesentlich höhere Mieten erreicht werden können und auch das MRG ausgehebelt wird, sind die Renditen, oder besser gesagt die Renditechancen, in diesem Bereich natürlich höher. Uns sind Fälle bekannt, bei denen Privatanleger solche Wohnungen (überteuert) gekauft haben und unser Rat, sich vorher rechtlich beraten zu lassen, leider missachtet wurde.
Was ist passiert?
Eine Neubauwohnung wurde gekauft, der Preis war so hoch, dass die Mietrendite mit Marktmieten für wohnwirtschaftliche Nutzung deutlich unter 2% lag (marktüblich wären etwa 3%). Die Wohnung war somit schlicht zu teuer. Da kam den Käufern die Idee, die Wohnung über Airbnb anzubieten.
Bei einer 70% Auslastung wurde geschätzt, bleiben 21 x Euro 65,–/Tag an Erlösen somit Euro 1.365,–/Monat übrig.
Da es sich um fleißige Privatleute handelte, wurde die eigene Arbeitszeit gar nicht eingerechnet. Diese ist nicht unerheblich, müssen Sie doch als Vermieter bereitstehen, wenn die Gäste kommen oder wenn es Probleme technischer Natur gibt. War es früher die Toilette, ist es jetzt das WLAN, wenn das nicht funktioniert ist Feuer am Dach. Die Bewertung schlecht und potentielle Neugäste werden abgeschreckt.
Das zuvor Beschriebene war aber gar nicht das Hauptproblem: Die anderen Eigentümer im Haus haben natürlich mitbekommen, dass ständig neue Leute in der Wohnung ein und ausgehen. Wie es der Zufall so will, war einer der Miteigentümer Anwalt und hat gerichtlich durchgesetzt, die Wohnung nicht mehr als Ferienwohnung zu vermieten. Denn im Miteigentümervertrag was das ausdrücklich untersagt.
Außerdem war natürlich die Auslastung zu positiv kalkuliert. Jetzt wird die Wohnung zu Marktpreisen vermietet und bringt ca. Euro 600,–/Monat also weniger als die Hälfte der kalkulierten Erträge.
Es kann natürlich sinnvoll sein, in solche Objekte zu investieren, aber achten Sie dabei auf das Gewerberecht und auch den Miteigentümervertrag. Zudem ist in diesen Fällen auch das Risiko gesetzlicher Einschränkungen möglich.
Fazit dazu: wenn Sie schon mehrere Eigentumswohnungen haben, kann es sinnvoll sein, in ein solches Objekt zu investieren. Es gibt am Markt auch Anbieter, die Ihnen die ganze Arbeit abnehmen. Beachten Sie aber bitte immer den Grundsatz: Mehr Rendite ist auch mehr Risiko!
Das Bauherrenmodell – Miteigentum
Eine beliebte Form der Anlage in Immobilien ist das Bauherrenmodel. Es handelt es sich hierbei um ein steuerlich optimiertes und gefördertes Immobilienprojekt.
Nicht jedes Immobilienprojekt kann als Bauherrenmodell konzipiert werden. Es müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein. Beispielsweise schützenswerte Bausubstanz (Denkmalschutz) oder Beseitigung baulicher Missstände.
Sind diese speziellen Voraussetzungen gegeben, gibt es steuerliche Optimierungsmöglichkeiten. Dazu folgendes Grundlagenwissen: Bei Anschaffung eines Wirtschaftsgutes gibt es sogenannte steuerliche Abschreibungen für Abnützung (AfA). Die Abschreibung kann nicht willkürlich gewählt werden, diese ist je nach Wirtschaftsgut unterschiedlich. Kauft ein Unternehmer einen PKW, wird der Anschaffungswert auf 8 Jahre abgeschrieben.
Kauft man eine Eigentumswohnung wird diese über 67 Jahre abgeschrieben (nur die Errichtungskosten, der Grundanteil unterliegt keiner Abschreibung).
Die steuerliche Abschreibung ist in der Ergebnisberechnung als Minus zu verbuchen.
Jetzt kommt der Vorteil beim Bauherrenmodell: Hier wird die Abschreibung auf 15 Jahre verkürzt. Es liegt auf der Hand, dass besonders Gutverdiener dadurch steuerlich profitieren können. Denn diese Verluste sind unter bestimmten Voraussetzungen mit den anderen Einkommensarten gegenzurechnen.
Haben Sie beispielsweise ein Erwerbseinkommen von Euro 70.000 vor Steuer und aus der Abschreibung aus Immobilieninvestments einen Verlust von Euro 10.000,–, reduziert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen um eben diesen Betrag, d.h. Sie bezahlen in diesem Beispiel um Euro 4.800,– weniger Einkommensteuer (Quelle: Steuertarif 2016, Einkommensteile von 60.000 bis 90.000 werden mit 48 % versteuert).
Als Nachteil beim Bauherrenmodell kann die Miteigentümerschaft gesehen werden. D.h. Sie haben kein Nutzungsrecht auf irgendeine Wohnung, Sie haben an jedem Bestandteil des Objektes einen Anteil gemäß Ihrem Investment.
Haben Sie beispielsweise 1% am Gebäude erworben, steht dies genauso auch im Grundbuch. Sie bekommen 1% der Erträge des Hauses, genauso haben Sie 1% der Kosten des Gebäudes zu tragen.
Mit einem Anteil am Gebäude haben Sie automatisch auch einen „Mietenpool“, das bedeutet für Sie ein gänzlicher Ausfall der Miete ist sehr unwahrscheinlich.
Ein weiterer Vorteil: die Mieten sind gedeckelt und somit günstiger als frei finanzierte Wohnungen und auch in schlechteren Zeiten leichter vermietbar.
Als Nachteil könnte sich auch die Veräußerung eines Miteigentums erweisen. Da beim Miteigentum keine Nutzung einer Wohnung vorgesehen ist, kommen Käufer, die selbstnutzbaren Wohnraum suchen, nicht in Frage. Als Käufer kommen lediglich reine Finanzinvestoren in Frage. Somit wird der Kaufpreis rein von den Mieterträgen abhängen.
Die zuvor genannten Möglichkeiten (Kauf einer Eigentumswohnung, Kauf eines Anteils am Bauherrenmodell) sind für Privatanleger, welche arbeitsfreies Zusatzeinkommen suchen, die gängigsten Möglichkeiten in Immobilien zu investieren.
Aktuell kursieren auch andere Möglichkeiten am Markt, hier einige Bespiele und Begriffserklärungen:
Fix und Flip
Damit wird gemeint, eine eher abgewohnte Wohnung zu kaufen, diese zu behübschen und dann gleich wieder (natürlich mit Gewinn) zu verkaufen. Viele Privatanleger träumen davon, wir sind der Meinung, das sollte den Profis überlassen werden, genauso wie:
Einkauf unter dem Marktwert
Natürlich, dies ist der Traum eines jeden Käufers und in Ausnahmen auch möglich, wenn man sehr gute Kontakte z.B. zu Notaren hat (Verlassenschaften) oder bei Versteigerungen ein Schnäppchen erstehen kann. Hier ist Profiwissen und Erfahrung notwendig, Sie müssen sehr schnell das Objekt beurteilen und auch entscheiden. Es wird als Geschäftsmodell auch in teuren Seminaren gelehrt, wie man zu solchen Objekten kommt, es liegt auf der Hand, dass das nur eingeschränkt funktionieren kann. Dazu kommt dann auch noch die Empfehlung einen möglichst hohen
Leverage
u verwenden. Was bedeutet das: Möglichst wenig Eigenkapital einzusetzen und möglichst alles über die Bank zu finanzieren. Wir haben schon folgende Beispiele in Webinaren mitanhören müssen:
Kauf einer Wohnung unter Marktpreis um Euro 100.000,–, ein wenig investieren (fix und flip) und dann gleich wieder um Euro 150.000 zu verkaufen und das alles mit 10.000 Eigenkapital. Das würde dann bedeuten dass Sie aus 10.000 Eigenkapital in Kürze Euro 50.000,– erwirtschaften also 400 % in einem halben Jahr. Bei den Berechnungen werden natürlich die Nebenkosten der Transaktion und die Kreditkosten ausgelassen. Im schlimmsten Fall wird Ihnen auch vorgerechnet, wie Sie ganz ohne Eigenkapital zu Ihrer Immobilie kommen: aber keine Angst, Sie werden kaum eine Bank finden, die das anbietet.
Ob Sie als Laie unterbewertete Immobilien finden? In einem Markt, der von Profis dominiert wird?
Wir wagen es zu bezweifeln, wenn Ihnen das aber gelungen ist: Wir sind immer noch auf der Suche nach diesem Einzelfall, teilen Sie uns Ihre Erfahrungen unter hilfe@diegeldretter.at mit!
Um das fehlende Fachwissen zu erlangen werden auch
Immobilienseminare
Angeboten, welche zu sehr hohen Preisen zu buchen sind. Kosten in der Höhe von Euro 5.000,– bis Euro 10.000,– für die Teilnahme sind keine Seltenheit. Winkt doch gleich bei der ersten gelungenen Transaktion ein ordentlicher return on investment.
Wir haben mit einigen Teilnehmern gesprochen, die Seminare sind durchwegs fachlich sehr hochwertig. Sie erlernen dabei aber ein eigenes Business, welches nur für die wenigsten funktionieren wird. Erstens haben Sie als Privatanleger womöglich gar keine Zeit alles umzusetzen und außerdem benötigen Sie unternehmerisches Geschick und dieses ist leider nicht jedem gegeben.
Gewinner sind hier jedenfalls die Anbieter dieser Immobiliencoachings etc. und wenn von 50 Teilnehmern 5 erfolgreich werden, ist das schon eine gute Quote.
Unser Fazit:
Richtig gemacht, sind Investments in Immobilien wichtig und richtig. Nicht umsonst ist in allen großen Vermögen ein großer Anteil an Immobilien enthalten. Als Privatanleger sollten Sie speziell auf folgende Punkte achten:
- Klumpenrisiko/Streuung
- Anteil Fremdfinanzierung
- Arbeitsfreiheit
- Ausfallrisiko vs Mietenpool
- Meiden Sie Altbau
Weitere Beiträge:
Ist das Geld am Sparbuch wirklich sicher? – Teil 1 24. Juli 2020 In den Köpfen der Österreicher gilt das Sparbuch tatsächlich noch als sicher. Das ist ein Grund, warum wir das hier ein wenig beleuchten wollen. Ist dies ein Irrglaube oder können Sie tatschlich mit Sparguthaben auf der Bank gut schlafen. Um hier ins Detail gehen zu können, müssen wir natürlich erst einmal den Begriff Sicherheit, der ja für jeden etwas anderes… mehr?
Grundgedanken zur Edelmetall-Portfoliogestaltung. 25. September 2020 Sind Sie auch schon konfrontiert gewesen mit den gut gemeinten Ratschlägen von sogenannten Goldexperten, die Ihnen raten, möglichst große Stücke an Edelmetallen zu kaufen, um günstig einzukaufen? Wenn ja, dann haben Sie hoffentlich nicht deren Ratschläge befolgt! Nach welchen Kriterien sollte denn der Kauf von Edelmetallen sinnvollerweise erfolgen? Zunächst sollte einmal die Frage beantwortet werden, warum Menschen überhaupt Edelmetalle wie… mehr?
Edelsteine, das wenig bekannte Investment 25. Dezember 2020 Kann ich mit Edelsteinen langfristig etwas verdienen oder ist das nur etwas für Kenner und einen kleinen Kreis von Eingeweihten der Branche? Was macht den Reiz eines Edelstein aus? Welche Ausprägungen eignen sich für einen Investor als Anlageform? Mit diesen Fragestellungen wollen wir uns in diesem Blog beschäftigen. Die Besonderheit von Edelsteinen ergibt sich aus ihrer Seltenheit und ihrer Begehrtheit.… mehr?