Der Wunsch bei Veranlagungen nach sicheren Sachwerten, die auch in Krisenzeiten Bestand haben, ist gerade in letzter Zeit verstärkt zu beobachten. Und Immobilien stehen nun einmal im Bewusstsein der Bevölkerung hoch im Kurs. Wir wollen mit diesem Beitrag die Besonderheiten eines Immobilieninvestments an Hand von Vorsorgewohnungen, Bauherrenmodellen und Bauherrenmodellen Plus betrachten.
Vorsorgewohnung
Bei der Vorsorgewohnung, auch Anlegerwohnung oder Ertragswohnung genannt, handelt es sich um eine fertige Eigentumswohnung, die zum Zweck der Vermietung erworben wird. Die Eigentumswohnung ist parifiziert (ein Nutzwertgutachten liegt vor), liegt in einem neu zu errichtenden Haus und wird von einem Initiator als Gesamtpaket (Finanzierung, langfristige Vermietung und Verwaltung) angeboten. Es ist nicht der Hauptzweck, selbst die Wohnung zu bewohnen, sondern langfristig Mieterträge zu erzielen. Das Wohnungseigentum wird im Grundbuch eingetragen. Als Sonderform ist die Bildung eines Mietenpools möglich. Die Investoren tragen kein Baurisiko und kein finanzielles Risiko.
Bauherrenmodell
Zum Unterschied von der Vorsorgewohnung ist ein Bauherrenmodell ein Zusammenschluss von mehreren Investoren zu einer Miteigentümergemeinschaft mit dem Ziel eine konkrete Immobilie gemeinsam zu erwerben, sie umfassend zu sanieren, sie auszubauen oder sie neu zu errichten und langfristig gemeinschaftlich durch Vermietung einen Ertrag zu erzielen. Im Grundbuch wird gemäß der prozentuellen Beteiligung des Investors am Gesamtobjekt sein entsprechender ideeller Anteil eingetragen. Die Investoren tragen ein Baurisiko und ein finanzielles Risiko.
Bauherrenmodell Plus
Das Bauherrenmodel Plus kombiniert die Vorteile von Bauherrenmodellen und Vorsorgewohnungen. Beim Bauherrenmodell Plus erwirbt ein Investor als Miteigentümer eine Immobilie, die saniert oder neu errichtet wird. Statt eines ideellen Anteils (wie beim Bauherrenmodell) erfolgt eine Investition in eine konkrete Wohnung. Nach Fertigstellung des Objekts wird die Wohnung parifiziert (ein Nutzwertgutachten wird erstellt), verbleibt aber im gemeinsamen Mietenpool. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt wie bei der Vorsorgewohnung als Wohnungseigentum. Die Investoren tragen ein Baurisiko und ein finanzielles Risiko.
Einkommensteuer und Immobilie: Abschreibung
Investoren, die in Immobilien als Kapitalanlage investieren, streben u.a. steuerliche Vorteile an. Wie sieht es bei den 3 Varianten diesbezüglich aus?
Der Investor einer Eigentumswohnung kann die Kosten des Gebäudeanteils auf 67 Jahre abschreiben und somit steuerlich geltend machen, den Anteil von Grund und Boden nicht.
Beim Bauherrenmodell können die Sanierungs- und Neubaukosten über 15 Jahre abgeschrieben werden, allfällig nicht begünstigte Gebäudeanteile werden auf 67 Jahre abgeschrieben.
Für das Bauherrenmodell Plus gelten dieselben Regelungen wie für das Bauherrenmodell.
Somit kann gerade von Investoren, die sich in höheren Einkommensteuer-Progressionsstufen befinden, in den ersten 15 Jahren nach der Investition ein enormer steuerlicher Vorteil durch die Bauherrenmodellen erzielt werden.
Eine Besonderheit betreffend die Abschreibung sei bei den Varianten der Bauherrenmodelle noch erwähnt: Wie sind die Abbruchkosten und der Restbuchwert einer Bestandsimmobilie zu berücksichtigen?
Beim Abbruch eines abbruchreifen Gebäudes gehören die Abbruchkosten bzw. Restbuchwert mit dem Kaufpreis zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Abbruchreif ist ein Gebäude, wenn es aus objektiven wirtschaftlichen oder technischen Gründen nicht sinnvoll saniert werden kann.
Beim Abbruch eines noch verwendbaren Gebäudes, wobei es unbeachtlich ist, ob das Gebäude in Abbruchabsicht erworben wurde oder nicht, oder ob der Abbruch in der Absicht einer Neuerrichtung eines Gebäudes oder zur Herstellung eines unbebauten Grundstückes dient, sind die Abbruchkosten und der Restbuchwert sofort im Kalenderjahr des Beginns der Abbrucharbeiten als Werbungskosten abzugsfähig. Und diese Möglichkeit stellt bei vielen solchen Modellen einen weiteren steuerlichen Vorteil dar.
Die Erzielung eines Totalgewinns innerhalb des erlaubten Zeitraums wird bei beiden Formen der Bauherrenmodelle deswegen erreicht, weil die 15-tel Abschreibung auf die Normalabschreibung über 67 Jahre umgerechnet wird.
Wenn in einem Bauherrenmodell Plus damit geworben wird, dass die private Nutzung der Eigentumswohnung nach 20+3 Jahren sichergestellt ist oder, dass die Wohnung nach 20+3 Jahren verkauft werden kann, dann unterliegt diese Aussage der Gefahr der Wertung als Tätigkeit auf einen begrenzten Zeitraum und für diesen Fall stünde die 15-tel Abschreibung nicht zu.
Einkommensteuer und Immobilie: Liebhaberei
In der Vergangenheit hat die Finanzverwaltung des Öfteren Immobilienprojekte gekippt mit dem Argument, dass es sich nicht um eine dauerhafte Einkommenserzielung handelt, sondern es sich um Liebhaberei handelt. Was ist diesbezüglich zu beachten?
Die Liebhabereiverordnung sieht vor, dass es sich bei der Vorsorgewohnung und beim Bauherrenmodell Plus aus Sicht der Einkommensteuer um eine „kleine Vermietung“ handelt. Das klassische Bauherrenmodell ist gemäß der Liebhabereiverordnung eine „große Vermietung“. Und dieser Unterschied kann sehr bedeutend sein.
Gemäß dieser Liebhabereiverordnung muss bei der „großen Vermietung“ ein Totalüberschuss nach 25 + 3 (Bauzeit) Jahren erzielt werden. Zum Unterschied ist dieser Totalüberschuss bei der „kleinen Vermietung“ nach 20 + 3 (Bauzeit) Jahren zu erzielen.
Wenn dies nicht möglich ist, dann ist die Liebhaberei das Damoklesschwert dieser Immobilieninvestition.
Der gravierende Unterschied bei den 3 Varianten liegt darin begründet, dass beim klassischen Bauherrenmodell keine Änderung der Bewirtschaftung zu unterstellen ist, wenn einmal die Prognoserechnung nach ihrer Plausibilität geprüft ist. Hingegen kann eine Vorsorgewohnung oder ein Bauherrenmodell Plus ist von der Änderung der Bewirtschaftung betroffen sein.
Die Änderung der Bewirtschaftung liegt vor, wenn durch bestimmte Maßnahmen eine wesentliche Änderung des wirtschaftlichen Engagements erfolgt. Grundsätzlich kann es zu einer Änderung der Bewirtschaftung nur bei Tätigkeiten nach § 1 (2) Liebhabereiverordnung („kleine“ Vermietung) kommen.
Ein Beispiel diesbezüglich soll zur Verdeutlichung dieser Bestimmung dienen: Eine Vorsorgewohnung oder ein Bauherrenmodell Plus weist einen Totalüberschuss im 21. Jahr gemäß der Prognoserechnung, die dem FA zu Beginn vorgelegt wurde, aus. Die Betriebsprüfung stellt im Jahr 8 fest, dass die Prognoserechnung nicht realistisch war. Im Jahr 7 erfolgte eine Kreditsondertilgung durch den Investor oder die Investorengemeinschaft. Nach dieser Kredittilgung ergibt sich für das Projekt ein Totalüberschuss.
Somit stellt das Immobilieninvestment in den ersten 7 Jahren Liebhaberei dar und ein Verlustausgleich wird rückwirkend verwehrt und muss vom Investor rückerstattet werden. Ab dem 8. Jahr handelt es sich um eine Einkunftsquelle mit steuerlichen Ergebnissen und einer Änderung der Bewirtschaftung.
Einkommensteuer und Immobilie: Steuerliche Abwicklung
Die Immobilieninvestoren erzielen Einkünfte, die im Zuge von Einkommensteuererklärungen der Finanzverwaltung gemeldet werden müssen. Viele der Investoren sind mit diesen Formalitäten nicht vertraut und überantworten dies einem steuerlichen Vertreter.
Worin liegen nun die Unterschiede in der steuerlichen Erfassung der 3 Immobilieninvestitionen?
Bei der Vorsorgewohnung werden die Einkünfte unter der Steuernummer des Wohnungseigentümers erfasst. D.h., der Investor oder sein steuerlicher Vertreter muss alle Einnahmen und Ausgaben erfassen und dem Finanzamt melden. Dass dies für einen Ungeübten einen zeitlichen Aufwand bedeutet, der auch in Kosten umgerechnet werden muss, liegt auf der Hand. Auch wird der steuerliche Vertreter seine Dienstleistung nicht kostenlos durchführen. Gerade dieser Kostenfaktor wird von den Investoren häufig unterschätzt.
Beim Bauherrenmodell und Bauherrenmodell Plus erfolgt eine einheitliche und gesonderte Gewinnermittlung gemäß § 188 der Bundesabgabenordnung. Beim Bauherrenmodell Plus gilt nach § 188 der Bundesabgabenordnung, dass aus der Vermietung von Eigentumswohnungen gemeinschaftlich erzielte Einkünfte festzustellen sind – das ist der Mietenpool. Dies gilt erstmals seit dem Jahr 2008 gemäß § 323 (23) 1. Satz der Bundesabgabenordnung. In solchen Feststellungen nach § 188 der Bundesabgabenordnung sind auch die Einkünfte aus der Vermietung allgemeiner Teile einzubeziehen.
Der steuerliche Vertreter der Vermietungsgemeinschaft erfasst für alle Investoren die steuerlich relevanten Beträge und teilt das anteilige Ergebnis einmal pro Jahr den Investoren mit. D.h., die Einkünfte werden unter einer eigenen Steuernummer der Vermietungsgemeinschaft erfasst und der Immobilieninvestor trägt das so ermittelte Ergebnis einfach in seine Einkommensteuererklärung ein – es ist somit kein zusätzlicher Aufwand erforderlich. Dass diese Art der Einkommensermittlung durch den steuerlichen Vertreter der Vermietungsgemeinschaft eine kostengünstigere Variante im Vergleich zur Vorsorgewohnung darstellt, ist augenscheinlich.
Umsatzsteuer und Immobilie: Steuerliche Abwicklung
Die wesentliche Frage hinsichtlich der Bestimmungen der Umsatzsteuer lautet: Wer ist der Unternehmer?
Es gilt der Grundsatz, dass derjenige der Unternehmer ist, der nach außen auftritt. Und der Unternehmer führt die Umsatzsteuer ab und kann den Vorsteuerabzug geltend machen.
Bei der Variante Vorsorgewohnung ist der Investor der Unternehmer. Somit ist bei der Vorsorgewohnung wieder der Investor oder sein steuerlicher Vertreter für die Erfassung und Richtigkeit der steuerlich relevanten Daten verantwortlich. Die entsprechende Kostenbelastung ist bei der Ergebnisrechnung des Investments zu kalkulieren.
Beim Bauherrenmodell tritt die Miteigentümergemeinschaft nach außen in Erscheinung und ist somit der Unternehmer hinsichtlich der Umsatzsteuer. Die steuerliche Abwicklung erfolgt analog zur Einkommensteuer über den steuerlichen Vertreter der Miteigentümergemeinschaft. Die entsprechenden Kostenvorteile sind analog zur Einkommensteuer vorhanden.
Beim Bauherrenmodell Plus wird häufig der Weg gewählt, dass die Errichter- und Vermietergemeinschaft nach außen in Erscheinung tritt. D.h., die Mieter der Wohnungen zahlen nicht den Eigentümern direkt ihre monatlichen Vorschreibungen, sondern leisten diese an die Errichter- und Vermietergemeinschaft. Der Wohnungseigentümer wird nicht Unternehmer in der Umsatzsteuer und hat keine umsatzsteuerlichen Pflichten.
Eine Besonderheit ist öfters bei Vorsorgewohnungen anzutreffen, nämlich die Risikostreuung durch einen Mietenpool. In dieser Vereinbarung werden Mieteinnahmen und Kosten aus allen Wohnungen zusammengefasst und anteilsmäßig auf die Investoren umgelegt. Wie wirkt sich das umsatzsteuerlich aus?
Wenn der Mietenpool nach außen zu den Mietern in Erscheinung tritt, dann ist dieser Unternehmer im Sinne der Umsatzsteuer. Die Verrechnung des Mietenpools mit dem Investor, sprich mit dem Wohnungseigentümer, unterliegt der Umsatzsteuer, d.h., jeder Wohnungseigentümer hat umsatzsteuerliche Pflichten.
Wenn der Mietenpool nicht nach außen zu den Mietern in Erscheinung tritt, sondern die Verrechnung mit den Mietern erfolgt durch den Wohnungseigentümer selbst, dann ist der Investor Unternehmer und ihn treffen die umsatzsteuerlichen Pflichten.
Somit treffen den Investor ist im Falle des Mietenpools in jedem Fall die umsatzsteuerlichen Pflichten.
Umsatzsteuer und Immobilie: Liebhaberei
Sowohl die Vorsorgewohnung als auch das Bauherrenmodell Plus unterliegen der Möglichkeit der Liebhabereivermutung. Das klassische Bauherrenmodell wird umsatzsteuerlich als große Vermietung angesehen und somit ist es nicht von der Liebhabereivermutung betroffen. Der Investor hat eine entsprechende Sicherheit, dass keine Vorsteuern zurückzuzahlen sind. Anders ist die Sachlage bei der Vorsorgewohnung und dem Bauherrenmodell Plus.
Ein Beispiel möge dies verdeutlichen: Bauherrenmodell Plus sieht einen Totalüberschuss im 21. Jahr gemäß der Prognoserechnung, die dem FA zu Beginn vorgelegt wurde, vor. Vorsteuern in der Errichtungsphase von EUR 1,5 Mio. wurden geltend gemacht. Eine Betriebsprüfung stellt im Jahr 5 fest, dass die Prognoserechnung nicht realistisch war und qualifiziert die Betätigung als Liebhaberei. Das schlimme Ergebnis hinsichtlich der Umsatzsteuer für die Investoren lautet (neben der Nichtanerkennung der Verluste in der Einkommensteuer): Verlust des Vorsteuerabzuges in der Höhe von EUR 1,5 Mio. Dass sich dies katastrophal auf die Ergebnisrechnung des Immobilienprojekts auswirkt, braucht nicht erwähnt zu werden.
Ähnlich ist die Situation bei der Vorsorgewohnung, wo eben anteilig die Vorsteuer rückerstattet werden muss.
Förderungen und Immobilie
Welcher Investor nimmt nicht gerne Förderungen der öffentlichen Hand in Anspruch? Wie sieht die Situation diesbezüglich bei den 3 Modellen aus?
Die 15-tel Abschreibung kann erhalten werden über landesgesetzliche Bestimmungen zur Wohnhaussanierung oder im Rahmen des Denkmalschutzes.
Wenn im Rahmen des Denkmalschutzes eine vom Bundesdenkmalamt ausgestellte Denkmalschutzbestätigung vorhanden ist, dann kann die 15-tel Abschreibung in Anspruch genommen werden. Das gilt sowohl für Vorsorgewohnungen als auch für beide Formen der Bauherrenmodelle,
Bei einer Investition in eine Vorsorgewohnung in Wien kommt keine Förderung mit 15-tel Abschreibung in Betracht, da die landesgesetzlichen Vorschriften zur Wohnhaussanierung parifizierte Eigentumswohnungen nicht vorsehen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn es, wie zuvor erwähnt, zu einer Denkmalschutzbestätigung käme.
Anders sieht dies beim klassischen Bauherrenmodell aus. Da können Förderungen aufgrund der landesgesetzlichen Bestimmungen zur Assanierung im Rahmen der Wohnhaussanierung gewährt werden oder im Rahmen des Denkmalschutzes. Die Förderbestätigung sichert die 15-tel Abschreibung.
Beim Bauherrenmodell Plus gibt es in Wien keine landesgesetzliche Bestimmung zur Wohnhaussanierung und Förderung mit der 15-tel Abschreibung – analog zur Vorsorgewohnung. Sehr wohl ist diese Förderung aber in der Steiermark möglich. Selbstverständlich würde auch eine Denkmalschutzbestätigung die 15-tel Abschreibung beim Bauherrenmodell Plus ermöglichen.
Worin bestehen die Fördermaßnahmen? Sie umfassen die 15-tel Abschreibung und können aus günstig verzinsten Darlehen von Seiten der Länder bestehen oder es kann sich um nicht rückzahlbare Annuitätenzuschüsse zu Darlehen und Abstattungskrediten handeln.
Diese günstigen Kredite und die nicht rückzahlbaren Annuitätenzuschüsse der öffentlichen Hand erhöhen die Attraktivität der beiden Bauherrenmodelle enorm.
Fazit
Die finanzielle Attraktivität der Bauherrenmodelle bzw. Bauherrenmodelle Plus im Vergleich zur Vorsorgewohnung resultiert daraus, dass die Abschreibung des Großteils der Investitionskosten auf 15 Jahre anstatt auf 67 Jahre erfolgen kann und damit bei einer entsprechend höheren Steuerprogression des Investors die Anschaffungsinvestition wesentlich reduziert werden kann.
Zusätzlich können bei den Bauherrenmodellen und Bauherrenmodellen Plus Fördermittel in Form von günstigen Krediten und nicht rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen der öffentlichen Hand in Anspruch genommen werden.
Die steuerliche Abwicklung bei den Bauherrenmodellen und Bauherrenmodellen Plus ruft wesentlich weniger administrativen Aufwand und dadurch geringere Kosten hervor als bei einer Vorsorgewohnung.
Wer an ein langfristig, wertgesichertes und arbeitsfreies Zusatzeinkommen in Immobilien denkt, sollte ein Bauherrenmodell in seine Überlegungen miteinbeziehen. In vielen Fällen stellt es die sinnvollere Form einer Immobilieninvestition dar.
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